Trong đầu tư Bất động sản, Căn hộ Chung cư, Nhà đất dự án tồn tại 2 loại rêu rao: Suất ngoại giao & Suất nội bộ. Nhà đầu tư thường nghe “cò Nhà Đất” nào đó giới thiệu bên em/anh/chị đang có 1-2 Suất ngoại giao hấp dẫn lắm; Anh/Chị hãy mua nhanh, xuống cọc nhanh kẻo hết, kẻo mất, giá hời, đầu tư ngay giai đoạn này chưa mở bán…
Ngoài ra, cũng đã xuất hiện tình trạng lừa đảo liên quan đến “suất ngoại giao”. Thời gian qua, trong năm 2016, nhiều đối tượng giả danh người có quan hệ với chủ đầu tư một dự án; Tự làm Giấy cọc tiền rao bán “suất ngoại giao”. Sau khi đã nhận tiền của người mua, các đối tượng này “cao chạy xa bay”. Điều này khiến khách hàng tiền mất, tổn thương niềm tin… Chính vì những rủi ro trên, hiện “suất ngoại giao” không được nhiều người mua nhà ham thích.
Bạn đang xem: Suất ngoại giao là gì
Dự án Bất động sản Nhà ở, Căn hộ hình thành trong tương lai phải đủ điều kiệm mới được phép Kinh doanh đó là Qui định trong Luật hiện hành.
Nguồn gốc và xuất xứ, một thời của suất ngoại giao, suất nội bộ Nhà đất
“Suất ngoại giao” xuất hiện từ hơn chục năm trước, lúc thị trường lên cơn sốt nóng, sau đó cũng mất tích cùng giấc ngủ đông của thị trường bất động sản. Đến năm 2014, khi thị trường bất động sản bắt đầu trở lại sau giấc ngủ đông, “suất ngoại giao” cũng tái xuất hiện.
“Suất ngoại giao” bản chất là những căn hộ được chủ đầu tư bán ưu đãi cho một số khách hàng là người nhà, hoặc có quan hệ với chủ đầu tư, lãnh đạo doanh nghiệp chủ đầu tư. Các căn hộ này thường có giá thấp hơn giá chủ đầu tư đưa ra từ 5% – 30%; Thậm chí, có trường hợp để đánh vào lòng tham và nỗi sợ của khách hàng, cò môi giới hót đến hơn 30%. Sau đó những người mua “suất ngoại giao” này bán lại với giá thấp hơn hoặc bằng giá của chủ đầu tư công bố với toàn dự án để kiếm tiền chênh.
Tuy nhiên, “suất ngoại giao” sau đó cũng có nhiều biến tướng và được xem là một trong những hình thức thăm dò thị trường, cũng như tạo sức nóng cho dự án. Và còn nhiều trường hợp là chiêu thức lừa đảo lấy tiền cọc, tiền ứng của khách hàng, vì lòng tham – nỗi sợ và niềm tin.
Kịch bản hoàn hảo của suất ngoại giao, suất nội bộ được tô thắm?
Kịch bản nào là suất này chỉ dành cho Quan này, Chức nọ rõ To tận Trung Ương. Chủ đầu tư Dự án dành để “Ngoại giao dự án” mà giờ các “Bác To” không có nhu cầu ở nên bán lại. Đến khi Dự án mở bán rồi không còn, bán lại hưởng chênh lệch giá hơn 10%-50%, chỉ ưu tiên dành cho khách hàng thân thiết… Dự án đang chạy, sắp mở bán rồi. Nhanh lên!
Người mua nghe đến đây đã gần như tối mặt tối mày với những con số và tưởng tượng “Sẽ hời đây, Sao tốt quá, Ăn chắc rồi…,”. Hơn nữa, suất ngoại giao, suất nội bộ dành cho “Bác To”, “Khách hàng VIP” của Chủ đầu tư thì chắc ăn quá. Sản phẩm biếu thì phải vị trí ngon, tầng cao, view đẹp, số đẹp… Lại càng ăn chắc hơn. Nhà đầu tư “nai vàng” tưởng tượng vậy.
Viễn cảnh, niềm tin chiến thắng món hời suất ngoại giao, suất nội bộ
Và đời thực thì không hẳn như mơ tưởng. Vậy mà, người mua BĐS tìm cách vay thêm; Gom góp tiền dành dụm bao năm đang gửi ngân hàng; Lại rủ thêm bạn bè xuống cọc nhanh, mua nhanh kẻo mất… Mọi thứ giao dịch bằng giấy tay, thỏa thuận miệng, niềm tin chiến thắng.
Sau khi hoàn thành bước đầu mua/cọc suất ngoại giao, suất nội bộ thì chờ đợi, và chờ đợi. Như cảnh “đếm cua trong lỗ, đếm gà trong trứng”. Và rồi, kết quả của mối hời đầu tư mua Suất ngoại giao, Suất nội bộ đã bộc lộ những rắc rối. Tiền đã trao, Nhà Đất thì không thấy đâu. Trông ngóng và hy vọng mọi việc sẽ hên đến với mình.
Hiểu bản chất đầu tư Bất động sản dự án suất ngoại giao, suất nội bộ
Vậy, mua lại Bất động sản Dự án: “Suất ngoại giao là gì? Suất nội bộ là gì? Những rủi ro khi mua lại căn hộ, nhà ở… suất ngoại giao? Có nên mua lại căn hộ, nhà ở suất ngoại giao và nội bộ này không? Nếu mua thì nên làm gi?
Pháp luật qui định gì về căn hộ, nhà đất dự án suất nội bộ, suất ngoại giao?
Hiểu biết luật và qui định là lợi thế đầu tư đất đai bất động sản – thienmaonline.vn
Pháp luật hiện hành không có khái niệm “căn hộ suất ngoại giao”. Việc mua căn hộ suất ngoại giao được dùng để chỉ những suất mua căn hộ với giá ưu đãi. Những bất động sản mà chủ đầu tư dành riêng cho những đối tượng nhất định…
“Bán căn hộ suất ngoại giao giá rẻ nhất trên thị trường. Bạn đang muốn mua, hãy nhanh chóng đăng ký mua hay liên hệ ngay với chúng tôi”. Nếu bạn đang có nhu cầu mua căn hộ chung cư, chắc chắn quảng cáo này sẽ thu hút sự chú ý của bạn.
Cho nên nhà đầu tư, người mua bất động sản loại này cần cân nhắc để tránh những rủi ro, rắc rối có thể xảy ra.
Hiểu biết là chính là món hời của Nhà đầu tư Bất động sản
Pháp luật hiện hành không có khái niệm “căn hộ suất ngoại giao”. Việc mua căn hộ suất ngoại giao được dùng để chỉ những suất mua căn hộ với giá ưu đãi. Những BĐS mà chủ đầu tư dành riêng cho những đối tượng nhất định như: cán bộ, quan chức. Thông thường, giá bán những căn hộ loại này rẻ hơn những căn hộ thương mại rất nhiều. Những đối tượng được mua căn hộ giá ưu đãi không có nhu cầu sở hữu căn hộ để ở, sử dụng. Nên nhờ các môi giới rao bán những “suất ngoại giao” này để hưởng giá chênh lệch. Mức giá mua lại những căn hộ này vẫn rẻ hơn mức giá của những căn hộ thương mại.
Tuy nhiên, việc mua lại những căn hộ “suất ngoại giao” này sẽ gặp rất nhiều rủi ro về mặt pháp lý mà người mua cần phải chú ý.
Xem thêm: Plumbing Là Gì – Nghĩa Của Từ Plumbing, Từ
Những qui định trong Luật kinh doanh bất động sản & Luật nhà ở
Trong quy định tại Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014, nhà chung cư, tòa nhà có mục đích để ở hình thành trong tương lai, phải đủ điều kiện mới được rao bán. Điều kiện được đưa vào kinh doanh là có Biên bản nghiệm thu Móng của tòa nhà. Biên bản này do Sở Xây Dựng kiểm định nghiệm thu đảm bảo đúng thiết kế – kỹ thuật. Sau đó SXD thông báo cho phép bán hàng dự án Bất động sản đủ điều kiện.
Trong khi đó, những căn hộ “suất ngoại giao” có thể được rao bán và bán ngay cả khi chưa đáp ứng điều kiện này. Trong hợp đồng mua bán căn hộ, chủ đầu tư dự án có quyền yêu cầu người mua không được bán lại. Hoặc chỉ được bán lại sau một thời hạn hay theo điều kiện nhất định.
Đặc biệt, đối với nhà ở xã hội, tại Khoản 4 Điều 62 Luật Nhà ở 2014 có qui định về điều này. Bên mua NOXH không được bán lại nhà trong thời hạn tối thiểu là 5 năm kể từ thời điểm thanh toán hết tiền mua; Và chỉ được bán lại cho những đối tượng nhất định.
Người mua bất động sản dự án suất ngoại giao được gì, mất gì?
Do đó, về mặt pháp lý, nếu thuộc các trường hợp trên, việc mua bán lại căn hộ không được pháp luật bảo hộ; Chủ đầu tư sẽ không chịu trách nhiệm và có nghĩa vụ với người mua lại “suất ngoại giao”. Do hợp đồng mua bán căn hộ được ký kết với chủ đầu tư; Và không được phép chuyển nhượng nên Giấy chứng nhận quyền sở hữu căn hộ sẽ được cấp cho người đứng tên trong hợp đồng; Chứ không phải người đã mua lại căn hộ “suất ngoại giao”.
Người mua lại căn hộ “suất ngoại giao” có thể gặp phải những yêu sách của người bán. Như tăng giá bán hoặc yêu cầu những lợi ích khác nhằm gây khó dễ cho người mua lại; Hoặc không thực hiện thủ tục sang nhượng để người mua lại được cấp Ciấy chứng nhận.
Khi có tranh chấp xảy ra, quyền lợi của người mua bị ảnh hưởng nghiêm trọng. Ngoài ra, rủi ro có thể xảy đến khi dự án bị chậm tiến độ hay bị dừng, chấm dứt thực hiện.
Cơ sở pháp lý quan trọng nhất của tài sản Bất Động Sản?
Thực chất của việc mua bán suất ngoại giao bất động sản này
Trên thực tế, việc mua bán căn hộ “suất ngoại giao” thực hiện thông qua phương thức Người bán ủy quyền cho Người mua lại. Người mua lại được thực hiện quyền và nghĩa vụ theo Hợp đồng mua bán căn hộ với Chủ đầu tư; Nhận bàn giao căn hộ cũng như liên hệ với cơ quan nhà nước có thẩm quyền làm thủ tục cấp giấy chứng nhận; Quản lý sử dụng căn hộ; Được toàn quyền định đoạt như tặng cho, bán lại, chuyển nhượng…
Một rủi ro khác nếu người bán chết, tức Người ủy quyền, thì Hợp đồng ủy quyền sẽ hết hiệu lực; Và rủi ro xảy ra nếu những người thừa kế của Người bán không đồng ý để người mua tiếp tục thực hiện quyền đối với căn hộ.
Do vậy, việc mua lại căn hộ “suất ngoại giao” chủ yếu dựa vào niềm tin đối với người bán; Và ẩn chứa quá nhiều rủi ro cho Người mua lại.
Hiểu biết cần để Người mua lại suất ngoại giao kiểm soát những rủi ro?
Hậu quả của việc mua lại bất động sản suất nội bộ, ngoại giao có thể rất nhiêu khê: Mất tiền, mất thời gian, công sức, tổn hao tinh thần. Việc có lợi cho người mua lại suất ngoại giao chỉ là tiền lời chênh, BĐS có giá thấp hơn. Về Quyền lợi chắc chắn sẽ không được như mong muốn.
Nhằm hạn chế những rủi ro phát sinh, người mua nên tự tìm hiểu kỹ trước những quy định pháp luật liên quan; Những qui định của Chủ đầu tư dự án Bất động sản. Hơn nữa, vì vấn đề pháp lý có sự phức tạp, khó tự mình hiểu rõ hết các điều khoản ràng buộc và qui định… Người mua có thể liên hệ với các đơn vị chuyên tư vấn pháp lý để được hỗ trợ.
Xem thêm: File Dwg Là Gì – Top 7 Phần Mềm Đọc File
Không chỉ lắng nghe môi giới Nhà đất, mà hãy lắng nghe chính bạn, bình tĩnh trước món hời
Đồng thời, cần tìm tự hiểu rõ về dự án Bất động sản của chủ đầu tư để đánh giá chất lượng của dự án. Đánh giá năng lực triển khai dự án, năng lực tài chính của Chủ Đầu Tư. Cũng như kiểm tra tính pháp lý của dự án bất động sản đã đi đến đâu, ra sao… Tránh trường hợp mất tiền vào dự án ảo, chất lượng dự án xuống cấp, dự án đắp chiếu chậm tiến độ, dự án thiếu vốn, hàng ế bán rẻ… Người mua cần hiểu rõ bài toán pháp lý được đặt ra và tìm cho mình đáp án phù hợp./.
Chuyên mục: Hỏi Đáp
