I. ĐẤT NỀN LÀ GÌ? PHÂN LOẠI CÁC LOẠI ĐẤT NỀN.
Đất nền là khái niệm về loại đất chưa từng có bất cứ một tác động vật lý nào của con người hay máy móc. Cụ thể là những tác động như chưa bị đào bới, san lấp, đổ đất cát… Loại đất này được rất nhiều người dành sự quan tâm và tìm kiếm mua bởi nó đem lại rất nhiều lợi ích thiết thực cho người mua. Tuy nhiên, hãy thật sự chú ý bởi một khi khu đất đã có bất cứ tác động nào của con người, cho dù chỉ là một tác động nhỏ cũng không được coi là đất nền nữa. Đất nền được phân chia ra những loại như:
- Đất nền dự án
- Đất thổ cư (hoặc gọi là đất phi nông nghiệp)
- Đất liền kề
Đất nền dự án là gì?
Đất nền dự án là loại đất nền đặc biệt được phân lô nằm trong dự án quy hoạch của địa phương hay có thể là phía chủ đầu tư. Lô đất này đang trong quá trình được nghiên cứu và cũng chưa có bất cứ một tác động dù là nhỏ nhất nào của con người. Những loại đất nền dự án thường được chủ đầu tư bố trí ở trong những khu vực có:
- Nhiều tiện ích xung quanh và hệ thống giao thông qua lại thuận lợi.
- Loại đất này ở khu vực đã được nhà nước cấp đầy đủ giấy tờ, phê duyệt và quy hoạch một cách rõ ràng.
- Mục đích của loại đất nền này thường là để sử dụng làm khu sinh thái, khu dân cư hay làm các tòa nhà, xưởng…
Đất thổ cư là gì
Đất thổ cư hay còn được giới chuyên môn gọi là đất phi nông nghiệp, đất ở. Loại đất thổ cư sẽ được cấp phép xây dựng nhà cửa và những công trình khác nhằm mục đích phục vụ cho đời sống. Đất thổ cư bao gồm đất nền tại nông thôn và đất nền được quy hoạch tại đô thị, loại đất này có đầy đủ mọi giấy tờ được nhà nước cấp về quyền sử dụng đất.
Đất liền kề
Đất liền kề là loại đất đã được thực hiện chuyển đổi mục đích sử dụng. Ví dụ như chuyển đất ao thành đất mục tiêu nông nghiệp, hay đất nông nghiệp chuyển thành đất ở. Tuy nhiên, việc chuyển đổi đất này cũng cần phải được Nhà nước cho phép và thực hiện theo đúng quy định của pháp luật.
Nền đất yếu là gì?
Nền đất yếu cụ thể là loại nền đất không có khả năng chịu được tải trọng lớn, thêm nữa là không đủ độ bền và dễ bị biến dạng. Việt Nam là đất nước gần biển vì vậy đa phần nền đất của chúng ta đều yếu. Loại đất nền yếu thường sẽ có những đặc điểm cụ thể như sau:
Nền đất yếu là loại đất sét đặc biệt có nhiều hữu cơ, loại nền này chỉ có thể có sức chịu tải khoảng 0,5 – 1kg/cm2.
- Nền đất yếu có hệ số rỗng được đo đạc lớn hơn 1.0
- Đất có tính nén lún xác định là rất lớn
- Khả năng chống cắt và thấm nước của đất rất nhỏ
- Hàm lượng nước trong đất nền loại này cao, dung trọng bé
- Độ bão hòa nước của đất lớn hơn 0,8
Những loại đất được đánh giá là có nền yếu bao gồm những loại như đất sét mềm, đất bùn, đất than bùn hay đất cát. Khi thực hiện xây dựng công trình trên những loại đất này thì sản phẩm xây lên thường dễ bị lún. Chính vì vậy các bạn cần phải làm móng cho nhà ở của mình một cách chắc chắn để có thể đảm bảo sự an toàn cho ngôi nhà.
II. 5 LƯU Ý KHI MUA ĐẤT NỀN MÀ BẠN CẦN BIẾT
Việc đầu tư đất nền đã và đang được rất nhiều người quan tâm vì đây là phân khúc sản phẩm bất động sản sẽ đem lại lợi nhuận cao. Tuy nhiên, để có thể thuận lợi trong việc mua bán đất nền thì các bạn cần phải lưu ý một số vấn đề quan trọng như sau:
Không mua đất chung sổ
Nếu bạn trực tiếp mua đất chung sổ sẽ dẫn tới nhiều vấn đề không may xảy ra trong tương lai, ví dụ có khả năng xảy ra cao nhất có thể là tranh chấp. Vì vậy, bạn không nên quyết định mua đất chung sổ. Trong trường hợp nếu diện tích đất nhỏ không đủ làm sổ đỏ riêng thì bạn cần phải thực sự tìm hiểu kỹ lưỡng trước khi ra quyết định mua đất.
Mua đất có giấy tờ rõ ràng
Giấy tờ rõ ràng cho đất hay bất cứ tài sản bất động sản nào là rất quan trọng. Điều này, sẽ bảo vệ quyền lợi cao nhất cho người mua ngay cả khi có xảy ra bất cứ vấn đề gì. Vì thế, khi mua đất bạn nên ra những yêu cầu phù hợp ví dụ như đề nghị người bán đưa ra đầy đủ mọi giấy tờ hợp pháp về mảnh đất nền đó. Đã có rất nhiều trường hợp người mua đất nền bị lừa đảo trắng trợn, mất tiền mua mà người mua không lấy được sổ đỏ, như trường hợp công ty địa ốc Alibaba lừa bán dự án bất động sản “ma”, hoặc tương tự là trường hợp gần đây Công ty Bách Đạt An bị nhiều người mua đất nền phát đơn kiện lên tòa án ở khu vực Quảng Nam…
Chủ đầu tư có lịch sử hoạt động không tốt
Không ít chủ đầu tư có thói quen không an toàn là đem tiền của dự án này đi đầu tư chéo ở dự án khác để có thể nhanh chóng tìm kiếm lợi nhuận khủng, bỏ mặc lợi ích vốn có của nhà đầu tư. Số tiền đó là tiền do người mua trả theo tiến độ được ký kết trên hợp đồng để chủ đầu tư thực hiện xây dựng cơ sở hạ tầng. Tuy nhiên, trên thực tế các chủ đầu tư này sẽ chỉ thực hiện những phần rất cơ bản, chẳng hạn chỉ thực hiện san nền, đổ đất, làm vỉa hè, sau đó thì hoàn toàn không hoàn thiện mặt đường, không lắp đặt hệ thống điện nước, vì số tiền của dự án này vốn phải được thực hiện thì đã đem qua dự án khác.
Khi dự án mà nhà đầu tư đã nộp tiền không được hoàn thiện và kéo dài, nhà đầu tư sau đó cũng không thể xây nhà. Điều này làm thị trường trở nên e ngại ko dám xuống tiền mua lại, dẫn đến mất khả năng thanh khoản và rất khó bán được giá ở các khu đất nền có chủ đầu tư không uy tín này.
Tìm hiểu về yếu tố phong thủy
Khi mua bán đất nền bạn cũng nên tìm hiểu thật kỹ về những vấn đề phong thủy xung quanh mảnh đất đó. Nếu chọn mua đất để phục vụ mục đích xây nhà, bạn cần phải chọn mảnh đất nào có hướng hợp với mệnh của gia chủ. Điều này tất yếu sẽ đem lại may mắn, hạnh phúc, tài lộc cho các thành viên trong gia đình. Còn nếu mua đất nền cho mục tiêu kinh doanh bạn cũng cần lưu ý kỹ về vấn đề này để có thể bán được giá hấp dẫn.
Ngoài ra, bạn cũng cần chú tâm kiểm tra xem đây có phải là nền đất yếu không, bằng cách tìm hiểu rõ ràng nguyên gốc của khu đất này là gì. Nếu trước khi san lấp, khu đất nền này có xuất phát điểm là khu đất bùn lầy, đất ruộng, ao hồ, được thực hiện san lấp với chiều dày đắp đất hạn chế, thậm chí có dấu hiệu được lu lèn kém… thì hoàn toàn có thể xảy ra sụt lún khi xây nhà, làm giảm giá trị đất và lại lập tức dẫn đến mất thanh khoản.
Không nên mua khi giá đất nền đã bị thổi quá cao
Đất nền là một thị trường rất dễ thực hiện đầu cơ mua đi bán lại để có thể bán kiếm lợi nhuận trong những thời điểm thị trường trở nên sôi động. Điều này nhờ đặc điểm của đất nền có số lượng lớn, dễ mua bán do thường là chưa được thực hiện xây nhà. Do đó khi thị trường đất trở nên sốt nóng, giá đất nền thường được đẩy lên cao rất nhanh và thậm chí là cao hơn rất nhiều so với giá trị của nó.
Nếu bạn quyết định mua khi đất nền đã bị thổi quá cao sẽ rất dễ bị sa lầy và thậm chí là thiệt hại nặng khi thị trường đột ngột chuyển sang ảm đạm. Ví dụ rõ ràng nhất chính là khu đất Nam Nguyễn Tri Phương – Đà Nẵng hiện nay đã bị giảm giá tới gần 1 tỷ đồng, xuống mức còn khoảng 2,9 – 3 tỷ so với lúc đang sốt ở đỉnh thị trường khoảng 3,8 tỷ đồng.
Trên đây là một số thông tin cần lưu ý khi mua đất nền. Để tham khảo thêm những hiểu biết hữu ích khác về bất động sản, hãy đến với những bài viết sau của House-family nhé. Chúc bạn luôn có những quyết định đầu tư hiệu quả và thành công!
