I. CONDOTEL LÀ GÌ?
Condotel là từ viết tắt của Condominium (căn hộ) và Hotel (khách sạn), condotel nói nôm na nghĩa là căn hộ khách sạn. Hiểu một cách đơn giản hơn, condotel là loại hình BĐS kết hợp giữa nhà ở và lưu trú du lịch. Condotel chỉ mới được biết đến tại nước ta từ năm 2015 nhưng đã gây không ít tiếng tăm với sự mới lạ này.
Từ năm 2017, condotel, với đặc tính vừa là nhà ở vừa để lưu trú du lịch, đã phát triển tại các vùng trọng điểm du lịch như Nha Trang, Đà Nẵng, Phú Quốc, Sầm Sơn, Vũng Tàu,… Đặc biệt là tại Đà Nẵng có nguồn cung condotel tăng vọt với số lượng hơn 7.000 căn, vượt qua cả tỷ lệ khách sạn, resort ở đây.
Mới đây theo thống kê của Hội môi giới bất động sản Việt Nam (VARS), tới tháng 9 năm 2020, cả nước đã ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm condotel mới được chào bán ra thị trường.
II. CONDOTEL HOẠT ĐỘNG NHƯ THẾ NÀO?
Condotel vừa mang đặc tính của một căn hộ, vừa mang đặc điểm của một khách sạn. Chủ sở hữu có thể dùng để ở hoặc được phép cho thuê để sinh lợi nhuận cao:
Condotel mang chức năng của một khách sạn bởi condotel có hệ thống đặt phòng và các dịch vụ khách sạn khác như hồ bơi, câu lạc bộ sức khỏe, hộp đêm, nhà hàng, cửa hàng, dịch vụ thư tín và dịch vụ phòng 24/24,… Condotel khác với một khách sạn truyền thống ở chỗ là condotel cho phép khách mua hoàn toàn quyền sở hữu căn hộ để nghỉ dưỡng hoặc cho thuê.
Còn với tính năng là một căn hộ, condotel được thiết kế có đầy đủ phòng khách, phòng bếp, phòng ngủ,… cho phép người dùng được hưởng thụ cuộc sống như ở chính nhà của mình. Tuy nhiên, khi một căn hộ thông thường sẽ có sổ đỏ chứng minh quyền sở hữu, thì chuỗi condotel sẽ cần một đơn vị đứng ra điều hành và quản lý về việc cho thuê lại và các hoạt động hàng ngày.
Lợi nhuận cam kết khủng – món hời hay bẫy cạn?
Với đặc tính “kép” của cả một căn hộ bình thường và các dịch vụ tiện nghi như khách sạn nghỉ dưỡng, condotel chủ yếu nhắm đến hai đối tượng khách hàng là các nhà đầu tư muốn thu hồi vốn, tăng lợi nhuận nhanh và những khách hàng trung lưu có nhu cầu tìm một nơi để hưởng thụ cuộc sống. Đặc biệt, điều hấp dẫn các nhà đầu tư nhất đó là lợi nhuận từ 8-12% trong vòng 8-12 năm mà các chủ đầu tư cam kết, đây là một lợi nhuận “khủng” đối với BĐS trong nước, và tất nhiên sẽ đi kèm cùng rất nhiều rủi ro.
Khu Tổ hợp giải trí Cocobay Đà Nẵng với mô hình condotel – do tập đoàn Empire làm chủ đầu tư – sau khi hoàn thiện và đi vào hoạt động từ năm 2018, vào cuối năm 2019 đầu năm 2020 Empire Group đã phải đơn phương chấm dứt hợp đồng chi trả lợi nhuận cam kết (12%) với hơn 1.700 người mua condotel, shophouse tại địa điểm này. Nguyên nhân không phải là do có ai vi phạm khiến Empire Group áp dụng điều khoản chấm dứt, mà do họ gặp khó khăn về tài chính. Theo đó, hai năm gần đây công ty đã lỗ liên tiếp, tức là từ khi triển khai một số dự án của Cocobay Đà Nẵng.
Đây chính là một trong số những hồi chuông báo động để các nhà đầu tư xem xét về việc mua bán condotel.
Khung pháp lý chưa rõ ràng
Thời điểm trước năm 2020, tính pháp lý của loại hình condotel vẫn chưa được quy chuẩn rõ ràng, tạo ra biết bao khó khăn và rào cản cho các chủ đầu tư và khách hàng (nhà đầu tư thứ cấp). Trên thực tế, vào tháng 4 năm 2019, Thủ tướng Nguyễn Xuân Phúc đã yêu cầu Bộ Xây dựng thực hiện việc ban hành sửa đổi, bổ sung quy chuẩn, tiêu chuẩn xây dựng với loại hình này với thời hạn là quý III/2019. Tuy nhiên, tới tháng 10 năm 2019, Bộ Xây dựng vẫn chưa đưa quy chuẩn chính xác về việc xây dựng loại hình bất động sản condotel. Đồng thời Thủ tướng cũng giao cho Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn cụ thể về chế độ sử dụng đất đối với một số loại hình bất động sản mới theo quy định của pháp luật.
Ngày 14/02/2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường đã ban hành văn bản số 703/BTNMT-TCQLĐĐ và gửi đi các Sở Tài Nguyên và Môi trường của các tỉnh, đây là văn bản hướng dẫn về chế độ sử dụng đất và chứng nhận quyền sở hữu công trình xây dựng không phải nhà ở. Việc Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành văn bản hướng dẫn có thể coi là một “cú hích” quan trọng giúp thị trường bất động sản nghỉ dưỡng củng cố thêm sự an toàn.
Tuy nhiên, dù đã có văn bản hướng dẫn việc cấp “sổ đỏ” nhưng vẫn chưa được áp dụng vào thực tế do khung pháp lý của condotel vẫn nhiều chỗ rối ren cần tháo gỡ. Điển hình là sự chưa rõ ràng về việc cấp sổ đỏ cho các căn condotel bởi Luật đất đai vẫn chưa có quy định pháp lý cụ thể về condotel. Trong Luật và Nghị định, thuật ngữ condotel vẫn chưa được chính thức được công nhận mà mới chỉ là từ ngữ chưa được chuẩn hóa như “căn hộ du lịch”, “căn hộ khách sạn”,… gây vướng mắc trong việc bổ sung, sửa đổi và hoàn thiện các điều luật về condotel.
Như vậy, khung pháp lý của condotel vẫn cần các cơ quan chức năng thống nhất và ra những quyết định rõ ràng, đồng thời đưa các văn bản hướng dẫn cụ thể để các chủ đầu tư, nhà đầu tư nắm rõ.
III. TÌNH HÌNH PHÁT TRIỂN HIỆN TẠI CỦA CONDOTEL TẠI VIỆT NAM
Từ cuối năm 2019, tình trạng “vỡ trận” của dự án Cocobay Đà Nẵng đã khiến không ít các nhà đầu tư dè dặt khi “rút hầu bao” vào các mô hình condotel được đặt tại các điểm nóng du lịch của nước ta. Đồng thời trận đại dịch COVID19 đầu năm 2020 đã khiến ngành du lịch gặp biết bao khó khăn, trở ngại và đặc biệt là việc mua bán, đầu tư cho mô hình condotel.
Theo thống kê của Hội Môi giới bất động sản Việt Nam, tính đến quý III/2020, cả nước ghi nhận hơn 4.000 sản phẩm condotel được chào bán ra thị trường, nhưng có tới 2/3 chuỗi condotel là không phát sinh giao dịch. Nguyên nhân chính dẫn đến sự đóng băng này là do tác động nặng nề của dịch bệnh vào ngành du lịch, nghỉ dưỡng và sự mất niềm tin của khách hàng, nhà đầu tư bởi sự phá cam kết như ở một số dự án du lịch, nghỉ dưỡng.
Tuy nhiên, sau hai lần khủng hoảng thì thị trường condotel đã được thanh lọc kỹ càng hơn rất nhiều. Các nhà đầu đã hiểu rõ “nội lực” của chủ đầu tư, tiến hành sàng lọc, loại bỏ các dự án có nguy cơ “vỡ trận” hoặc không thực hiện đúng cam kết lợi nhuận và hướng sự quan tâm đến năng lực của chủ đầu tư thay vì chỉ có cam kết chi trả.
Thêm vào đó, việc khung pháp lý đang từng bước hướng tới hoàn thiện cũng mở ra kỳ vọng thị trường condotel sẽ trở lại thời kỳ nhộn nhịp. Được biết, ngoài việc ban hành văn bản hướng dẫn vào tháng 2 năm 2020, Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng đang rốt ráo hoàn thiện dự thảo trong Luật đất đai, trong đó có nội dung tạo hành lang pháp lý cởi mở, cụ thể hơn với việc sở hữu các sản phẩm bất động sản như chỉ đạo của Phó Thủ tướng Chính phủ Trịnh Đình Dũng tại cuộc họp Ban chỉ đạo nhà ở Quốc gia đầu tháng 10 vừa qua.
Đồng thời, trong báo cáo mới về tác động của dịch COVID19 với lĩnh vực BĐS, Savills Việt Nam nhận định rằng sau khi dịch covid được kiểm soát trên toàn cầu thì dịch vụ du lịch và khách sạn sẽ là ngành đầu tiên “hồi sinh” mạnh mẽ nhất, kéo theo BĐS nghỉ dưỡng cũng nhanh chóng phục hồi.
Giới phân tích cho rằng với tiềm năng phát triển của condotel cùng với việc khung pháp lý đang dần được hoàn thiện, các chủ đầu tư và các nhà đầu tư cá nhân cần chuẩn bị và đưa ra quyết định để đón đầu cơ hội phát triển trong chu kỳ mới.
IV. LƯU Ý CHO NGƯỜI MUA CONDOTEL
Với tiềm năng phát triển và khung pháp lý đang được hoàn thiện, thị trường condotel vẫn đang là “vùng đất màu mỡ” tại Việt Nam. Các nhà đầu tư tuy e ngại “vết xe đổ” từ dự án Cocobay Đà Nẵng nhưng vẫn muốn thử sức vào lĩnh vực mới này thì hãy xem xét đến sáu yếu tố sau:
Tính pháp lý
Các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ ràng khung pháp lý như việc cấp sổ đỏ, quyền sở hữu của người mua, tính quy hoạch,… của condotel.Tránh tình trạng một số dự án condotel gây thiệt hại lớn cho các nhà đầu tư.
Đồng thời vì thuật ngữ condotel chưa được định nghĩa chính xác và quy định cụ thể trong luật nên nhà đầu tư cũng chú ý cách sử dụng từ ngữ trong hợp đồng như “nhà ở”, “căn hộ” bởi điều này có thể gây nhầm lẫn và bất lợi cho các nhà đầu tư chưa am hiểu pháp luật.
Sự uy tín và khả năng tài chính của chủ đầu tư
Trước khi góp vốn, các nhà đầu tư cần tìm hiểu rõ quy mô của dự án và năng lực của chủ đầu tư để tránh dẫm lên “vết xe đổ” của Cocobay Đà Nẵng. Chủ đầu tư lớn, tiềm lực tài chính mạnh sẽ đảm bảo khả năng thực hiện đúng cam kết với khách hàng.
Thương hiệu quản lý khách sạn
Condotel là loại hình kết hợp với dịch vụ khách sạn, do đó đơn vị quản lý là phần không thể thiếu để mang lại lợi nhuận cao nhất. So sánh một cách nôm na thì người mua (nhà đầu tư thứ cấp) là chủ nhà thì thương hiệu quản lý sẽ đóng vai trò quản gia, vị trí trực tiếp chăm sóc, cai quản và vận hành căn hộ thay bạn.
Việc tham gia quản lý của các đơn vị điều hành khách sạn sẽ giúp nâng cao giá trị sản phẩm, cũng chính là căn hộ của khách hàng, còn rủi ro về lỗ lãi và vốn sẽ thuộc về trách nhiệm của các nhà đầu tư. Đơn vị quản lý càng có thương hiệu uy tín, chuyên nghiệp thì tỷ lệ lấp phòng sẽ càng cao, cơ hội sinh lãi chắc chắn sẽ cao hơn.
Vị trí địa lý và tiện ích nội khu
Để giữ chân khách du lịch thì các yếu tố như địa điểm và khu tiện ích kết hợp là những phần không thể thiếu. Trên thực tế, yếu tố địa lý quyết định 30-40% giá trị của một khu bất động sản. Đối với condotel, việc tọa lạc tại một vị trí đắc địa, giao thông thuận tiện sẽ càng thu hút khách hàng.
Condotel chủ yếu nhắm tới nhóm khách hàng trung lưu muốn hưởng thụ cuộc sống, do đó nhu cầu được trải nghiệm các dịch vụ chất lượng sẽ phải được chú trọng như khu mua sắm, giải trí,… Vì vậy, để thu được lợi nhuận cao từ nhóm khách hàng chất lượng, các nhà đầu tư không thể không đánh giá tới các tiện ích nội khu của condotel.
Quyền sử dụng lâu dài
Quyền sử dụng lâu dài và thu nhập cố định được đảm bảo có thể coi là điểm mấu chốt thu hút khách hàng vì cho họ quyền được sử dụng và khai thác tài sản. Tuy nhiên, hiện vẫn chưa có quy định, hướng dẫn nào của cơ quan Nhà nước về cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho loại hình bất động sản condotel.
Việc hướng dẫn cấp sổ hồng cho loại hình này hiện chưa phù hợp với quy định của Luật đất đai. Khi chủ đầu tư xin phép triển khai dự án condotel, chủ sở hữu sẽ được giao/cho thuê đất với thời hạn sử dụng là 50/70 năm.
Chính vì vậy các nhà đầu tư cần tính toán sao cho tạo ra lợi nhuận nhanh nhất trong thời gian ngắn, cùng với việc chuẩn bị kế hoạch gia hạn khi hết thời hạn sử dụng.
Lợi nhuận cam kết
Khi đầu tư BĐS thì thứ các nhà đầu tư chú ý nhất chắc chắn là lợi nhuận tạo ra. Hầu hết các dự án condotel đều đưa ra mức lợi nhuận là 8-12%/năm, đây cũng là mức cam kết cao hơn nhiều so với các nước cùng khu vực như Thái, Malaysia,..
Tuy nhiên, thay vì mê mẩn trước mức lợi nhuận cao và bản vẽ hoành tráng, các nhà đầu tư cần giữ một cái đầu lạnh để nhìn nhận, đánh giá khách quan khả năng sinh lời của dự án, xem xét các con số đó có thực sự khả thi hay không. Cam kết lợi nhuận bao nhiêu không quan trọng, mà điều cần quan tâm hơn cả là khả năng khai thác sau thời gian cam kết của dự án.
Ngoài ra, nếu các nhà đầu tư còn gặp khó khăn trong việc xác định giá trị của chuỗi condotel, thì đừng ngần ngại tham khảo ý kiến từ các chuyên gia BĐS để có cái nhìn chính xác nhất về các yếu tố tạo nên lợi nhuận trong quá trình đầu tư condotel, và sau đó sẽ đưa ra quyết định chính xác nhất.
Condotel vẫn luôn là một đề tài “hot” trong lĩnh vực BĐS, mong rằng qua bài viết tại House Family, các bạn đọc sẽ có cái nhìn tổng quát về loại hình BĐS kiểu mới này cũng như rút ra các lưu ý trước khi “rút ví” sở hữu một căn hộ tiện nghi như thế này nhé.
